Kiracı veya Kiraya Verenin Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi
Giriş
Kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirleyen hukuki anlaşmalardır. Ancak, taraflardan birinin ölümü durumunda, bu sözleşmelerin nasıl devam edeceği merak konusudur. Özellikle kiracının veya kiraya verenin vefatı halinde, kira sözleşmesinin akıbeti ve mirasçıların bu süreçteki rolü, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu makalede, söz konusu durumların kira sözleşmesine etkilerini detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Kiracının Ölümü Halinde Kira Sözleşmesinin Durumu
1. Genel Düzenleme
Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesi, kiracının ölümü durumunda kira sözleşmesinin mirasçılarla devam edeceğini belirtir:
“Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.”
Bu hüküm, kiracının vefatı halinde, kira sözleşmesinin otomatik olarak sona ermeyeceğini, mirasçıların sözleşmeyi sürdürme veya feshetme hakkına sahip olduğunu ifade eder.
2. Mirasçıların Hak ve Yükümlülükleri
Kiracının mirasçıları, kira sözleşmesini devam ettirmeye karar verirlerse, kiracının tüm hak ve yükümlülüklerini üstlenirler. Bu durumda, kira bedelinin ödenmesi ve sözleşme şartlarına uyulması gibi sorumluluklar mirasçılara geçer.
Eğer mirasçılar sözleşmeyi sonlandırmak isterlerse, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Bu süreçte, fesih bildiriminin yazılı olarak ve zamanında yapılması önemlidir.
3. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları İçin Özel Düzenleme
Konut ve çatılı işyeri kiraları için Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi özel bir düzenleme getirir:
“Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.”
Bu maddeye göre, kiracının ölümü halinde, onunla birlikte aynı konutta yaşayanlar veya iş ortakları, sözleşme şartlarına uydukları takdirde kira sözleşmesini sürdürebilirler.
Kiraya Verenin Ölümü Halinde Kira Sözleşmesinin Durumu
1. Genel Düzenleme
Kiraya verenin (ev sahibinin) ölümü durumunda, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Türk Borçlar Kanunu’nun 205. maddesi, sözleşmenin devrine ilişkin hükümler içerir ve mirasçıların, kiraya verenin hak ve yükümlülüklerini devralacağını belirtir:
“Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır.”
Bu hüküm çerçevesinde, kiraya verenin ölümü halinde, mirasçıları otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme koşulları aynen devam eder.
2. Mirasçıların Hak ve Yükümlülükleri
Kiraya verenin mirasçıları, kira sözleşmesinin yeni tarafları olarak, kiraya verenin tüm hak ve yükümlülüklerini üstlenirler. Bu kapsamda, kira bedelinin tahsili, sözleşme şartlarının takibi ve gerektiğinde yasal işlemlerin yürütülmesi gibi sorumlulukları bulunur.
Mirasçıların, kira sözleşmesini feshetmek istemeleri durumunda, sözleşmenin türüne ve süresine bağlı olarak yasal prosedürleri izlemeleri gerekmektedir. Bu süreçte, fesih bildiriminin usulüne uygun ve zamanında yapılması önemlidir.
Kira Sözleşmesinin Devamında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
1. Fesih Bildirimi Süreleri
Kira sözleşmesinin feshi için yasal bildirim sürelerine uyulması esastır. Taşınmaz kiralarında, genellikle altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresi öngörülür. Bu süreler, sözleşmenin türüne ve tarafların anlaşmasına göre değişiklik gösterebilir.
2. Elbirliği Mülkiyeti Durumunda Karar Alma Süreci
Kiraya verenin vefatının ardından mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşur. Elbirliği mülkiyetinde, taşınmaz üzerinde ortakların belirli bir payı olmayıp tamamı üzerinde birlikte sahiplik söz konusudur. Bu durumda, taşınmazla ilgili kararlar (örneğin kira sözleşmesinin feshi, yeni sözleşme yapılması, tahliye davası açılması) tüm mirasçıların oybirliği ile alınmak zorundadır.
Bu durum kira ilişkilerinin sürdürülmesi açısından önemlidir çünkü tek bir mirasçının karar vermesi yeterli olmaz. Örneğin, bir mirasçı tahliye davası açmak istese bile diğer mirasçılar bu kararı desteklemiyorsa, davanın açılması mümkün değildir.
3. Paylı Mülkiyet (Hisse) Halinde Kiracının Durumu
Miras paylaşımı gerçekleştikten sonra, elbirliği mülkiyeti sona erip paylı mülkiyete geçilir. Bu durumda her mirasçı taşınmazın belli bir kısmının maliki olur. Paylı mülkiyet rejiminde, taşınmazla ilgili olağan yönetim işleri (örneğin kira sözleşmesi yenileme) pay ve paydaş çoğunluğu ile alınabilir.
Ancak taşınmazın satışı ya da kiraya verilmesi gibi önemli kararlar için yine tüm ortakların mutabakatı gerekebilir. Kiracı bu süreçte kira bedelini, paydaşların belirleyeceği ortak bir hesaba ya da aralarındaki sözleşmeye göre belirtilen temsilciye ödemelidir.
Kiraya Verenin veya Kiracının Ölümünün Kiracı Hakkına Etkileri
Kiracının ya da kiraya verenin ölümü, kiracının tahliye edilmesi için bir sebep teşkil etmez. Özellikle kiracının konutunu ya da işyerini kullanım hakkı, mirasçılara geçer ve sözleşmenin aynı şartlarda sürdürülmesi gerekir. Mirasçılar ancak Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü nedenlere dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
İşyerlerinde Devam Eden Kira Sözleşmeleri
Kiracının ölümü durumunda işyeri kiralarında özel bir durum söz konusudur. Kiralanan yerde kiracının yürüttüğü mesleği, onunla aynı işi yapan mirasçılar devam ettirebilir. Bu durumda kira sözleşmesi sona ermeden devam eder. Fakat mirasçılar bu işi sürdürmüyorsa, yasal fesih süresi içinde sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Tahliye Davaları ve Mirasçıların Rolü
Kiraya verenin mirasçılarının, kiracıyı tahliye etmek istemeleri halinde şu hususlara dikkat etmeleri gerekir:
- Kiracının sözleşme şartlarına uymaması (örneğin kira bedelinin ödenmemesi)
- Taşınmazın tahliyesini gerektirecek başka yasal bir sebep (örn. kiraya verenin konut ihtiyacı)
- Sözleşmenin süresi dolmuş ve yenilenmemiş olması
Bu durumda, mirasçıların tam yetkiyle hareket eden bir temsilci belirleyerek yasal süreci başlatmaları gerekir. Elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa, tüm mirasçıların ortak hareket etmesi zorunludur.
Kiracıların Haklarının Korunması
Kiracıların ölüm durumunda kanun koyucu, kira sözleşmesinin korunmasından yanadır. Bu nedenle hem Türk Borçlar Kanunu hem de Yargıtay kararları, kiracının ya da birlikte yaşadığı eşin, çocuklarının, sözleşmeye devam hakkı olduğunu vurgular.
Yargıtay’ın bir kararında:
“Kiracının ölümü ile sözleşmenin sona erdiği düşünülemez. Kiracı ile birlikte oturan eş veya çocuklar, kira sözleşmesini aynen sürdürebilir.”
Bu kararlar, özellikle kiralanan yerin aile konutu olduğu hallerde daha da önem kazanır. Aile bireylerinin evsiz kalmasını önlemek adına yasal koruma sağlanmaktadır.
Kiracının ve Kiraya Verenin Ölümü Durumunda Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar
- Kira bedelinin kime ödeneceği: Kiraya verenin ölümünden sonra, kira bedelinin hangi mirasçıya ya da ortak hesaba yatırılacağı sıkça sorun olur. Bu durumda noterden alınacak bir yetkilendirme veya vekalet önemlidir.
- Kira sözleşmesinin kaybolması veya bulunamaması: Sözleşmenin kaybolması durumunda, taraflar arasında geçmiş ödeme belgeleri ve tanık beyanları ile durum açıklığa kavuşturulabilir.
- Mirasçılar arasında ihtilaf: Elbirliği mülkiyetinde tahliye ya da yeniden kiraya verme gibi konularda anlaşmazlıklar davalara konu olabilir.
İzmir’de Kira Hukuku ve Uzman Avukat Desteği
İzmir’de Baykal Hukuk olarak kira hukuku konusunda uzmanlaşmış kadromuzla, kiracının ya da kiraya verenin vefatı sonrası yaşanabilecek tüm süreçlerde müvekkillere danışmanlık ve dava desteği sunmaktayız. Bu süreçte tarafların hak kaybı yaşamaması adına;
- Mirasçıların kira sözleşmesinin devamı veya sona erdirilmesine ilişkin strateji belirlemesi
- Fesih bildirimlerinin usulüne uygun hazırlanması
- Tahliye sürecinin yasalara uygun şekilde yürütülmesi
- Kiracı haklarının korunması adına dava ve icra takibi işlemlerinin gerçekleştirilmesi
gibi tüm hukuki süreçlerde profesyonel destek sağlanmaktadır.
Sonuç
Kiracının veya kiraya verenin ölümü, kira sözleşmesinin sona ermesi anlamına gelmez. Mirasçılar, belirli koşullar altında kira sözleşmesini devam ettirme ya da sonlandırma hakkına sahiptir. Ancak bu süreçlerde hem kiracıların hem de mirasçıların haklarının korunması, yasal prosedürlerin doğru işletilmesi ile mümkündür.
Kiraya ilişkin hak ve yükümlülüklerin devri, kira hukukunun uzmanlık gerektiren bir alanıdır. Baykal Hukuk Bürosu olarak İzmir’de bu alanda profesyonel danışmanlık sunmaktayız.