Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Depozito İadesi Rehberi

by Avukat Yasin BAYKAL · Published Mart 26, 2025 · Updated Haziran 3, 2025

Depozito, kira sözleşmesinde taraflar arasında en çok gerilim yaratan konulardan biridir. Depozito iadesi konusu, hem kiracılar hem de ev sahipleri için önem taşır çünkü bu güvence bedeli, kiracının hakkı olduğu kadar ev sahibinin de kiralamayla ilgili olası zararlarını teminat altına almayı amaçlar. Bu makalede, Türk Borçlar Kanunu’nun güncel hükümleri ışığında depozitonun ne olduğu, sözleşmede nasıl düzenleneceği, miktarının yasal sınırları, iadesinin şartları ve sorun durumunda izlenecek hukuki yöntemler ele alınacaktır. Kiracı depozitosunu nasıl geri alır? Ev sahibi depozitoyu vermiyorsa ne yapabilir? gibi soruların yanıtlarını bu rehberde bulabilirsiniz.

Depozito nedir, hukuki niteliği nedir?

Depozito, bir başka deyişle güvence bedeli, genellikle kiracı tarafından ev sahibine ödenen ve kiralama süreci boyunca taşınmaza gelebilecek olası zararları veya kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklanabilecek riskleri teminat altına almayı amaçlayan bir ön ödemedir. Hukuki niteliği açısından depozito, sözleşmesel bir güvence niteliğindedir; yani kanun gereği kendiliğinden ortaya çıkan bir borç değildir, tarafların kira sözleşmesinde anlaşması halinde söz konusu olan bir ödemedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) 342. maddede “kiracının güvence vermesi” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kiracıya güvence verme borcu yüklenilmesi ancak sözleşme ile mümkündür. Yani, kanun kiracıya kendiliğinden bir depozito verme yükümü yüklememekte, taraflar anlaşması durumunda belli şartlarla bu güvencenin verilmesine izin vermektedir.

MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Depozito, uygulamada en çok para olarak ödenir; bunun yanı sıra kıymetli evrak (bankanın vereceği teminat mektubu, hazine bonosu vb.) şeklinde de kararlaştırılabilir. Kiracının depozito olarak ödediği tutar aslında kiracının kendi parasıdır ve kiralama sözleşmesi bitiminde şartlar yerine gelirse kendisine geri verilmesi gerekir. Depozito bedeli, kiraya veren (ev sahibi) açısından kiracının ödenmemiş kira, faturalar veya taşınmaza verilebilecek zararları karşılamak için elinde tuttuğu geçici bir teminattır. Bu nedenle depozito, kira bedeli veya tazminat değildir; belirli şartların mevcut olması halinde iade edilmesi gereken bir tutardır. Depozito, ev sahibine kar elde ettiren bir ödeme de değildir; yalnızca olası zararları karşılamak için tutulan ama normal koşullarda kiracıya iade edilmesi gereken bir tutardır.

Ayrıca vurgulamak gerekir ki depozito, kiracının son ay kirasını ödemeyip “nasılsa depozitodan düşülür” demesine yasal olarak imkân tanıyan bir uygulama değildir. Kiracının kira borcu ayrı, depozitonun geri ödenmesi borcu ayrıdır. Depozito, kira borcunu ödememe hakkı vermez; eğer kiracı son kira bedelini ödemeden çıkar ve bunu depozitoya saymak isterse, ev sahibinin rızası olmadıkça bu durum hukuka aykırı olacak ve kiraya veren, ödenmemiş kira için yasal yollara başvurabilecektir.

Depozito sözleşmede nasıl düzenlenmelidir?

Depozito ile ilgili husus, mutlaka kira sözleşmesinde yazılı olarak ve açıkça düzenlenmelidir. Kiracı ve ev sahibi, depozitonun varlığı, miktarı, şekli ve iade koşulları konusunda aynı görüşte olduklarını sözleşmeye yansıtmalıdır. Kira sözleşmesi yapılırken depozito alınması kararlaştırılırsa, şu hususlara dikkat edilmesi önerilir:

Miktar ve Şekil: Sözleşmeye depozito bedelinin ne kadar olduğu açıkça yazılmalıdır. Örneğin “Kiracı, iki aylık kira bedeli tutarında depozito olarak 10.000 TL ödeyecektir” gibi. Depozitonun para olarak mı yoksa teminat mektubu gibi kıymetli evrak olarak mı verileceği de belirtilmelidir.
Banka Hesabı: TBK md. 342 uyarınca, depozito para olarak verilecekse, bu paranın kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir banka hesabına yatırılması gerekmektedir. Pratikte bu, kiracının kendi adına fakat kiraya verenin onaysız para çekemeyeceği bir ortak hesaba (veya bloke hesaba) depozitoyu yatırması anlamına gelir. Bu husus sözleşmede belirtilirse, ileride çıkabilecek ihtilafları önlemeye yardımcı olur.
İade Koşulları: Depozitonun hangi durumlarda, ne zaman iade edileceği sözleşmede tarif edilmelidir. Örneğin “Kira sözleşmesi sonunda kiracının taşınmazı sözleşmede öngörülen durumda geri teslim etmesi ve herhangi bir kira ya da fatura borcu kalmaması halinde depozito tam olarak kiracıya iade edilir” şeklinde bir ifade, her iki tarafın da yükümlülüklerini bilmesini sağlar.
Depozitonun Saklanma Biçimi: Özellikle yüksek tutarlı depozitolar için paranın enflasyon karşısında erimemesi açısından vadeli hesap önemlidir. Sözleşmede depozitonun bankada tutulacağı belirtilir ve hatta faiz gelirinin depozitoya dahil olacağı (yani kiracıya ait olacağı) yazılırsa, kiracı açısından koruyucu olur.
İmza ve Belgeleme: Depozito ödendiğinde, taraflar bunu bir makbuz veya dekont ile belgelendirmelidir. Kira sözleşmesine ek olarak, depozitonun alındığına dair ev sahibinin imzalayacağı ayrıca bir belge (makbuz veya taahhütname) ileride çıkabilecek “depozito ödenmedi/almadım, vermedim” gibi uyuşmazlıkları önler.

Unutulmamalıdır ki, kira sözleşmesine depozito konulması zorunlu değildir. Ancak konulacaksa, yasal sınırlara uygun şekilde ve yazılı olarak düzenlenmesi, her iki tarafın da haklarını koruyacaktır.

Depozito bedeli ne kadar olabilir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre (TBK md. 342), konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılacak depozito bedeli en fazla üç aylık kira bedeli tutarı olabilir. Bu, yasanın özellikle kiracıları korumak amacıyla getirdiği bir sınırlamadır. Örneğin aylık kira 5.000 TL ise, depozito en çok 15.000 TL olarak belirlenebilir. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir depozito miktarı belirlemiş olsalar bile, yasal olarak kısmi butlan geçerli olacak, yani üç aylık kira tutarını aşan kısım geçersiz sayılacaktır. Böyle bir durumda kiracı, fazla ödemiş olduğu depozito kısmının iadesini talep edebilir.

Depozito bedelinin üst sınırı (3 aylık kira) yabancı para birimleri için de geçerlidir. Yani kira ve depozito döviz üzerinden belirlenmiş olsa dahi, depozito miktarı o günkü kur üzerinden hesaplandığında yine üç aylık kira değerini aşmamalıdır.

Ayrıca depozitonun bankaya yatırıldığı durumda, faiz geliri de depozitoya eklenerek güvence kapsamında değerlendirilir. Bu şu anlama gelir: Bankadaki depozito ana parasına işleyecek faiz, depozitonun parçası sayılır ve kiracı taşınmazı sorunsuz teslim ettiğinde ev sahibi, ana para ile birlikte işlemiş faizi de kiracıya vermek durumundadır. (Elbette banka masrafları veya vergi kesintileri gibi durumlar ayrıdır, ancak neticede faiz gelirinin hak sahibine, yani kiracıya ait olduğu kabul edilir.)

Özetle, yasaya göre depozito bedeli makul bir seviyede sınırlandırılmıştır: Kiracı, bir ev ya da iş yeri kiralarken üç aylık kiradan fazla bir tutarı depozito olarak vermek zorunda bırakılamaz.

Depozito bedelinin kiracı tarafından geri alınabilmesi için hangi şartlar gerekir?

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı, depozitosunu geri alabilmek için bazı şartları yerine getirmiş olmalıdır. Bu şartlar hem kanuni düzenlemelerden hem de kira sözleşmesinin hükümlerinden doğar:

Kira Sözleşmesinin Sona Ermiş Olması: Öncelikle, depozitonun iadesi kiracının taşınmazı boşaltması ve kira ilişkisinin bitmesi durumunda gündeme gelir. Kiracı, sözleşme süresi dolduğunda veya sözleşmeyi kanuna uygun şekilde sonlandırıp evi/işyerini tahliye etmiş olmalıdır.
Taşınmazın Şartlara Uygun Geri Teslimi: Kiracı, kiraladığı evi veya iş yerini, aldığı günün koşullarına (olağan kullanımdan kaynaklanan aşınma hariç) uygun olarak ev sahibine geri teslim etmelidir. TBK md. 334 uyarınca, kiracı olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Dolayısıyla duvarlarda zamanla solan boya, zeminde kullanımla oluşan küçük çizikler gibi normal yıpranmalar kiracıya fatura edilemez. Kiracı, eve olağanı dışı zarar vermemişse ve sözleşmeye aykırı bir duruma yol açmamışsa, bu şart yerine gelmiş demektir.
Borç Kalmasın: Kiracının, çıkarken ev sahibiyle hesaplarını tam olarak kapatmış olması gerekir. Buna ödenmemiş kira borcu, aidat, elektrik, su, doğal gaz faturaları gibi kalemler dahildir. Eğer kiracının böyle borçları kalmışsa, ev sahibi haklı olarak depozitodan bu borçların ödenmesini talep edebilir veya o tutarlar kadar iade yapmayabilir. Bu nedenle kiracı, çıkarken bütün faturaların ve kiraların ödenmiş olduğundan emin olmalı, mümkünse bu ödemelere ilişkin makbuz veya dekontları ev sahibine sunmalıdır.
Hukuki Uyuşmazlık Bulunmaması: Eğer ev sahibi, kiracı çıktıktan sonra taşınmaz ile ilgili bir zararın tazmini veya başka bir alacak için dava açmış ya da icra takibi başlatmış ise, depozito bu uyuşmazlık çözülene kadar iade edilmeyebilir. TBK md. 342, kiraya verene sözleşme bitiminden itibaren 3 ay içinde böyle bir hukuki yola başvurma imkânı tanır. Şayet depozito banka hesabında ise ve ev sahibi söz konusu 3 aylık sürede dava ya da icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirirse, uyuşmazlık sonuçlanıncaya dek banka parayı kiracıya ödeyemez. Eğer 3 ay içinde böyle bir bildirim olmazsa, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu iade etmek zorundadır.
Sözleşmeye Aykırı Bir Durumun Olmaması: Bazı kira sözleşmelerinde depozitonun iadesine dair özel koşullar yer alabilir. Örneğin “kiracı evi boşaltırken profesyonel temizlik yaptırmazsa depozitodan temizlik masrafı kesilir” gibi bir madde varsa, kiracı bu koşullara uymayı kabul etmiştir. Bu durumda depozitonun tam iadesi için kiracının bu şarta uygun hareket etmesi gerekir (verilen örnekte, çıkarken evi profesyonelce temizletmek gibi). Ancak, bu tarz koşulların da TBK md. 334 ve genel hukuk kuralları çerçevesinde adil ve makul olması gerekir; çok ağır veya kiracı aleyhine hükümler geçersiz sayılabilir.

Yukarıdaki şartlar yerine getirilmişse ve kiracı tüm yükümlülüklerini yerine getirmişse, depozitonun iadesi gündeme gelir. Pratikte önerilen, taşınmaz teslim edilirken bir “anahtar teslim tutanağı” düzenlenmesidir. Bu tutanakta kiracının evi hangi tarihte, ne durumda teslim ettiği, ev sahibinin evi aldığında gözlemlediği bir hasar olup olmadığı ve depozitoyla ilgili düşüncesi yazılıp her iki tarafça imzalanırsa, hem kiracı hem ev sahibi açısından ileride doğabilecek itilafların önüne geçilmiş olur.

Ev sahibinin depozitoyu iade etmeme gerekçeleri nelerdir?

Bazı durumlarda ev sahibi, depozito bedelini kısmen veya tamamen iade etmemek isteyebilir. Ancak bunun meşru ve yasal gerekçelere dayanması gerekir. İşte ev sahiplerinin genellikle öne sürdüğü depozitoyu iade etmeme gerekçelerinden bazıları:

Kira Borcu veya Fatura Borcu: Kiracının ödenmemiş kira bedelleri varsa ya da elektrik, su, aidat gibi borçlar bırakmışsa, ev sahibi bu tutarları depozitodan mahsup etmek isteyebilir. Örneğin, kiracı son ay kirasını ödemeden çıktıysa veya giderken elektrik faturalarını bıraktıysa, depozitodan bu borçlar karşılanabilir.
Taşınmaza Verilen Zararlar: Eğer kiracı, taşınmazda olağan kullanımın ötesinde zarar veya hasar meydana getirdiyse, ev sahibi bu zararı onarmak için depozitoyu kullanabilir. Örneğin duvarda büyük delikler açılmışsa, parkeler çizilip bozulmuşsa, musluklar kırılmış veya ev demirbaşlarında eksilme varsa (mobilyalı kiralarda eksik eşya gibi), bunların bedeli depozitodan kesilebilir.
Sözleşmeden Doğan Diğer Yükümlülükler: Kiracı kira sözleşmesiyle üstlendiği bazı ekstra yükümlülükleri yerine getirmediyse, ev sahibi depozitoyu bu nedenle tutabilir. Örneğin, sözleşmede “çıkarken daire boyanacaktır” diye bir madde varsa ve kiracı boyamadan çıktıysa, ev sahibi boyama masrafını depozitodan karşılamak isteyebilir. Benzer şekilde, çıkarken profesyonel temizlik yaptırma maddesi var ve bu yapılmadıysa, ev sahibi bunun için bir kesinti yapmayı düşünebilir.
Kiracının Sözleşme Erken Feshi veya Şartlara Aykırı Hareketi: Eğer kiracı, kira sözleşmesi süre dolmadan evi terk etmiş veya sözleşmede yasaklanmış bir fiili yapmış (izinsiz tadilat, evcil hayvan yasağını çiğnemek vb.) ise, ev sahibi bunun yol açtığı zarar veya kayıpları depozitodan tazmin etmeye çalışabilir. Örneğin, kiracı sözleşmeden 6 ay önce çıkmış ve ev sahibi yeni kiracı bulamayarak kira kaybı yaşamışsa, bu kaybı depozitodan karşılamayı talep edebilir (ancak bu tip durumlarda ev sahibi de zararı minimumda tutmak için çabalı olmalı ve bu tazmin talebi her durumda kabul edilmeyebilir).
Anahtar Tesliminde Anlaşmazlık: Kiracı ve ev sahibi arasında, çıkışta imzalanan anahtar teslim tutanağı veya ibraname yoksa, ev sahibi bir süre sonra yeni fark ettiği hasarlar olduğunu iddia ederek depozitoyu iade etmeyebilir. Bu, bir gerekçe olarak öne sürülse de ev sahibinin her iddiayı ispatla yükümlü olduğu unutulmamalıdır.

Yukarıda sayılan durumlar, ev sahiplerinin depozitodan kesinti yapma ya da iade etmeme yoluna gidebildiği durumlardır. Ancak her halükârda, ev sahibinin keyfi olarak depozitoyu elinde tutması hukuka aykırıdır. Ev sahibi, depozito bedelinden kesinti yapmak veya iade etmemek istiyorsa, bunun gerekçesini somut olarak göstermeli ve ispat edebilmelidir. Normal kullanımla oluşan aşınmalar için kesinti yapmak TBK md. 334 gereği açıkça hukuka aykırıdır. Bu nedenle bir ev sahibi “evi 1 yıl kullandın, eskidi, o yüzden depozitonun yarısını vermem” diyemez.

Depozito iadesi için izlenmesi gereken hukuki yollar nelerdir?

Kiracı olarak tüm yükümlülüklerinizi yerine getirdiğiniz halde ev sahibi depozitoyu iade etmiyor ise, hakkınızı yasal yollarla aramanız gerekebilir. Depozito iadesini sağlamak için izlenebilecek hukuki yolları aşağıda adım adım açıklıyoruz:

İhtarname Gönderme: İlk adım olarak, kiracı ev sahibine noterden bir ihtarname göndererek depozitonun iadesini talep edebilir. İhtarname, resmi bir yazılı bildirimdir ve içinde depozito tutarının, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihinin ve iade talebinin belirli bir süre içinde yerine getirilmesinin istendiğinin belirtilmesi yerinde olur. Noter ihtarnamesi, ileride başlatılabilecek hukuki işlemler için önemli bir delildir ve ev sahibine ciddi bir uyarı niteliği taşır.
Arabuluculuk Başvurusu: 2023 yılı itibariyle, kira ilişkisinden doğan para alacakları ile ilgili uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk uygulaması başlamıştır. Depozito iadesi talebi de buna dahildir. Bu nedenle, ev sahibi ihtarnameye rağmen depozitoyu ödemediyse, mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak gerekmektedir. Arabuluculuk başvurusu, adliyelerdeki arabuluculuk merkezi aracılığıyla yapılır. Taraflar, atanacak bir arabulucu eşliğinde sorunu müzakere etmeye çalışırlar (aşağıdaki bölümde arabuluculuk süreci detaylandırılmıştır).
İcra Takibi (Kısa Yol): Kiracı, elinde yazılı bir kira sözleşmesi ve depozito ödediğine dair belge varsa, İcra Dairesi aracılığıyla ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu yolla ev sahibinden depozito bedelini talep eder. Ev sahibi, icra işlem tebligatını aldığında 7 gün içinde itiraz etmezse, takip kesinleşir ve kiracı haciz yoluyla alacağını tahsil edebilir. Ancak genellikle ev sahipleri bu takibe itiraz ederek borcu kabul etmediklerini bildirir. Bu durumda takip durur ve kiracı alacağını alamaz; kiracının, itirazın iptali için dava açması gerekir.
Depozito İadesi Davası: Eğer arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamaz veya ev sahibi icra takibine itiraz ederse, kiracı dava yoluna başvurabilir. Depozito iadesi için açılan dava, genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde görülür (zira kira ile ilgili ihtilafların çoğunu Sulh Hukuk Mahkemeleri bakar). Dava dilekçesinde kiracı, depozito ödemesini yaptığını (kira sözleşmesi ve makbuz/dekont ile) ve taşınmazı sözleşme şartlarına uygun şekilde teslim ettiğini ortaya koyar; buna rağmen ev sahibinin iade borcunu ifa etmediğini belirtir. Dava süreci aşağıdaki bölümde detaylandırılmıştır.
Delillerin Hazırlanması: Hukuki süreçlerde başarının anahtarlarından biri, iddiaları destekleyecek kuvvetli delillere sahip olmaktır. Kiracı olarak depozito iadesi talebinizde şunlar önemli delillerdir: Kira sözleşmesi (içinde depozito maddesinin göründüğü imzalı orijinal sözleşme), depozitonun ödendiğine dair makbuz veya banka dekontu, taşınmazın tesliminde hazırlandıysa anahtar teslim tutanağı veya ev sahibinin depozitoyu iade edeceğine dair yazılı bir beyanı, varsa evin çıkışındaki fotoğraflar (hasarsız durumu gösteren). Bu deliller, hem arabuluculuk görüşmelerinde hem de mahkemede elinizi güçlendirecektir.
Faiz Talebi: Depozitonun iadesi talebinde bulunurken, kiracı geri alamadığı süre için faiz de talep edebilir. Kanunen, haksız yere alıkonulan paralar için temerrüt faizi işler. Ev sahibi, kira sözleşmesi biter bitmez ve gerekli şartlar sağlanır sağlanmaz depozitoyu iade etmek zorundadır; aksi halde o tarihten itibaren gecikme faizi ödemek durumunda kalabilir. Bu yüzden kiracı, davasında veya icra takibinde, depozito tutarıyla birlikte faizi de talep etmelidir.

Depozito davası açılması durumunda süreç nasıl işler?

Kiracı ile ev sahibi arasında depozito konusunda anlaşmazlık çözülemediyse ve arabuluculuk aşamasından da bir sonuç alınamadıysa, kiracının başvurduğu en son yol mahkeme kapısı olmaktadır. Depozito davası, kiracının ev sahibine karşı açtığı bir alacak davası niteliğindedir ve genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Bu süreçte şu adımlar izlenir:

Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Sunulması: Kiracı (davacı), bir dilekçeyle mahkemeye başvurarak depozito bedelinin iadesini talep eder. Dilekçede, kira sözleşmesinin bilgileri, depozito tutarı ve ödendiği, kiracının sözleşme süresi sonunda taşınmazı teslim ettiği ve ev sahibinin haksız şekilde depozitoyu vermediği anlatılır. Arabuluculuk sürecinin sonunda anlaşma sağlanamadığına dair tutanak da dilekçeye eklenmelidir (zira 01.09.2023 sonrası için arabulucuya başvuru dava şartıdır).
Yargılama Aşaması: Mahkeme, dava dilekçesini ev sahibine (davalıya) tebliğ eder. Ev sahibi, yasal süre içinde cevap dilekçesini sunarak kendi savunmasını yapar. Bu savunmada genellikle depozitoyu neden iade etmediğine dair gerekçelerini ve varsa delillerini belirtir (“şu kadar zarar vardı, şu fatura ödenmedi” gibi). Mahkeme, tarafları duruşma gününü bildirerek duruşmaya çağırır.
Delillerin İbrazı ve İspat Yükümü: Dava sırasında kiracı, depozitoyu ödediğini ve iade şartlarını sağladığını kanıtlamaya çalışırken; ev sahibi de iade etmeme sebebini kanıtlamak durumundadır. Taraflar tanık beyanlarına, yazılı belgelere başvurabilirler. Örneğin, eğer ev sahibi “mutfak tezgâhı kırıktı, onu yaptırdım” diyorsa, onarım faturalarını sunması beklenir; kiracı “evi hasarsız teslim ettim” diyorsa, çıkarken çektiği fotoğrafları veya anahtar teslim tutanağını gösterebilir. Mahkeme gerek görürse, teknik bir konuda (mesela hasar bedeli hesaplama) bilirkişi incelemesi yapabilir.
Karar Aşaması: Tüm deliller toplandıktan ve taraflar dinlendikten sonra mahkeme karar verir. Eğer kiracının talebi haklı bulunursa, mahkeme ev sahibinin depozito bedelini (ve talep edildiyse faiziyle birlikte) kiracıya ödemesine karar verir. Eğer ev sahibinin iddia ettiği gibi tazmin edilmesi gereken zararlar kısmen mevcutsa, mahkeme bu zarar miktarını depozitodan düşerek kalanın iadesine hükmedebilir. Örneğin 5.000 TL depozito alınmış, evde 1.000 TL’lik hasar ispatlanmışsa; mahkeme 4.000 TL’nin iadesine karar verebilir.
Kararın İcrası: Mahkemece çıkarılan ve taraflara tebliğ edilen karar, belirli bir süre sonunda kesinleşir (eğer taraflar istinaf veya temyize gitmez ya da gideceklerse temyiz aşaması geçildikten sonra). Kesinleşen karar icra edilebilir. Eğer ev sahibi kendiliğinden ödeme yapmazsa kiracı bu kararla İcra Dairesi’ne giderek ev sahibinin mal varlığına haciz koydurup depozito alacağını tahsil edebilir.

Depozito davası süreci, mahkemelerin iş yüküne göre değişse de genellikle bazı aylar ile 1-2 yıl arası bir zaman alabilir. Bu süreçte kiracının yapacağı masraflar (dava açma harçları, varsa avukatın vekalet ücreti, bilirkişi ücreti gibi) da olabilir. Mahkeme sonucunda kiracı haklı çıkarsa, yargılama giderlerinin ev sahibinden alınmasına karar verilebilir.

Arabuluculuk süreci depozito iadesinde nasıl işler?

Arabuluculuk, tarafların kendi aralarında anlaşarak uyuşmazlıklarını çözmelerini kolaylaştıran alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Türkiye’de depozito iadesi gibi kira kaynaklı alacak uyuşmazlıkları için 2023 itibariyle zorunlu hale getirilmiştir. Peki, depozito konusunda arabuluculuk süreci nasıl yürütülür?

Başvuru: Kiracı, depozito alacağını almak için dava açmadan önce, bulunduğu ilçedeki adliyede arabuluculuk merkezine başvurarak resmi arabuluculuk sürecini başlatır. (Ev sahibi de bu yola başvurabilir; arabuluculuk tek tarafın başvurusu ile başlar.)
Arabulucu Atanması: Arabuluculuk merkezi, sistemden bir arabulucu atar. Bu kişi, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca sertifikalı ve tarafsız bir hukukçudur. Atanan arabulucu, taraflarla iletişime geçer.
Tarafların Davet Edilmesi: Arabulucu, öncelikle başvuru yapan taraf ile görüşür, sonra diğer tarafı (bu örnekte ev sahibini) arabuluculuk toplantısına davet eder. Bu davet genellikle telefon veya e-posta yoluyla hızlıca yapılır, resmi tebligat da gerekebilir.
Arabuluculuk Toplantıları: Taraflar arabulucu önderliğinde bir araya gelir. Toplantılar yüz yüze olabileceği gibi taraflar isterse ayrı odalarda da görüştürülebilir (arabulucu mekik diplomasisi yürütebilir). Bu süreçte kiracı, neden depozitoyu geri almayı hak ettiğini anlatırken; ev sahibi de kendi açısından neden tutmak istediğini anlatabilir. Arabulucu, taraflar arasında orta yolu bulmaya çalışır ve çözüm önerileri getirebilir.
Uzlaşma veya Uzlaşmama: Eğer taraflar bir orta noktada buluşur ve anlaşırlarsa, arabulucu bir anlaşma belgesi yazar. Örneğin ev sahibi, depozitonun %50’sini şu tarihe kadar ödemeyi, kalanını da masraf gerekçesiyle alıkoymayı önerebilir ve kiracı da bunu kabul edebilir. Ya da ev sahibi aslında haksız olduğunu fark edip tamamını ödemeyi kabul edebilir. Anlaşma belgesi her iki tarafça ve arabulucu tarafından imzalanır. Bu belge, ilâm niteliğinde evrak sayılır; yani mahkeme kararı gibi icra edilebilir bir belge olur. Eğer anlaşma sağlanamazsa, arabulucu anlaşmazlık tutanağı düzenler.
Süreç Sınırları: Zorunlu arabuluculukta, başvuru tarihinden itibaren genellikle 3 hafta içinde sürecin tamamlanması gerekir (gerekirse arabulucu bu süreyi bir hafta uzatabilir). Bu sayede taraflar kısa sürede sonuç alabilirler.
Davanın Devamı: Uzlaşma olmadığı takdirde, kiracı (veya ev sahibi) arabulucunun düzenlediği son tutanak ile mahkemeye başvurabilir. Bu tutanak olmadan (yani arabuluculuğa başvurmadan) dava açılması halinde, dava usulden reddedilecektir.

Arabuluculuk süreci, birçok durumda tarafları mahkemeye gitmeden çözüme ulaştırabilir. Özellikle depozito gibi nispeten daha düşük meblağlı ihtilaflarda, mahkeme masraf ve süreleriyle uğraşmak yerine arabuluculuk yoluyla hızlıca anlaşmak her iki tarafın da yararınadır. Ancak anlaşma olmasa bile, arabuluculuk aşamasını geçmek dava açmak için bir zorunluluk haline geldiğinden, kiracılar bu aşamayı atlamamalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Depozito iadesi için dilekçe örneği mevcut mu?

Depozito iadesi talebi için kullanılabilecek dilekçeler, duruma göre değişir. Eğer kast edilen ev sahibine verilecek basit bir talep dilekçesiyse, kiracı kendi yazısıyla kısa bir metin hazırlayabilir. Bu metinde kira sözleşmesinin bittiği, taşınmazın teslim edildiği ve herhangi bir borç veya fatura borcu kalmadığı belirtilerek, şu tutardaki depozitonun iadesi talep edilir. Örneğin: “… tarihli kira sözleşmesi kapsamında vermiş olduğum … TL güvence bedelinin, sözleşmenin sona ermesi ve tüm yükümlülüklerimin yerine getirilmiş olması nedeniyle tarafıma ivedilikle iadesini rica ederim.” şeklinde bir dilekçe/başvuru yazılabileceği gibi, noterden ihtar şeklinde de gönderilebilir. Mahkemeye sunulacak dava dilekçesi ise daha ayrıntılı olmalı ve usule uygun hazırlanmalıdır; bu konuda bir İzmir kira avukatı desteği almak yerinde olur. Baykal hukuk bürosu olarak, gerek ihtarname hazırlanması gerekse dava dilekçesi yazımı konusunda müvekkillerine yardımcı olmaktayız.

Depozito iadesi talebinde zamanaşımı süresi nedir?

Depozito bedelinin geri ödenmesi talebi, kira sözleşmesinden doğan bir alacak kalemidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira ilişkisinden kaynaklanan çoğu alacak 5 yıllık zamanaşımına tabi olsa da (kira bedelleri gibi), depozito iadesi tek seferlik bir ödeme olduğundan ve sözleşmenin sona ermesiyle muaccel hale geldiğinden genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl içinde talep edilebilir görülmektedir. Yani, kiracılar taşınmazı boşaltmalarının üzerinden 8-10 yıl gibi uzun bir süre geçmiş olsa bile (tabii somut duruma göre değerlendirilir), hâlâ depozito iadesi için yasal yola başvurabilirler. Ancak pratikte bu kadar beklenmemesi tavsiye edilir; çünkü zaman geçtikçe ispat araçları zayıflayabilir ve ev sahibinin malvarlığında değişiklikler olabileceğinden tahsil imkânı zorlaşabilir. En iyisi, kira ilişkisi biter bitmez veya kısa süre içinde depozito iadesini talep etmektir.

Kiracı son ayın kirasını depozitodan düşebilir mi?

Hukuken, kiracının tek taraflı olarak “son kiramı ödemeyeyim, nasılsa depozitom var” deme hakkı yoktur. Depozito, kira bedeli yerine geçen bir ödeme değil; kiralama sürecindeki zararlar için bir teminattır. Kiracı, son ay veya herhangi bir ayın kirasını ödemezse ev sahibi bu konuda yasal haklarını kullanabilir (icra takibi başlatmak, sözleşmeyi haklı nedenle feshetmek gibi). Depozito ise başka bir alacak kalemidir ve ancak sözleşme bitiminde şartlar uygunsa iade edilir. Şayet ev sahibi razıysa, taraflar anlaşarak son ayın kirası yerine depozitonun kullanılacağını kararlaştırabilirler; fakat bu durumda bile muhtemel eksik kısımlar olursa kiracı sorumluluktan kurtulmuş olmaz. Yargı uygulaması da, kiracının depozitoyu tek yanlı olarak kira bedeline mahsup edemeyeceği yönünde yerleşmiştir.

Bankaya yatırılan depozitonun faizi kiracıya ödenir mi?

Evet, TBK md. 342 uyarınca depozito bedeli bir banka hesabına yatırıldıysa, o hesap vadeli hesap olmalı ve faiz getirisi sağlamalıdır. Bu faiz getirisi, depozitonun parçası olarak değerlendirilir ve esasen kiracıya aittir. Örneğin, 10.000 TL depozito 2 yıl bankada kaldı ve 2 yıl sonunda faiz ile birlikte 12.000 TL olduysa; şayet ev sahibi herhangi bir alacağı için haklı bir kesinti yapmayacaksa, 12.000 TL’nin tamamı kiracıya verilmelidir. Banka, iade yaparken ana parayla birlikte işlemiş faizi de öder. Eğer ev sahibi haklı bir nedenle kesinti yapacaksa, bu durumda da depozito toplam tutarı üzerinden (faiz dahil) hesaplama yapılır. Sonucunda faiz geliri boşa gitmez; ya kiracıya ya da ev sahibinin hak ettiği kısım varsa ona tahsis edilir.

Ev sahibi evi satarsa veya ev sahibi değişirse, depozitoma ne olur?

Kiralanan taşınmaz el değiştirirse bile (satışlarda veya miras gibi durumlarda), kira sözleşmesi ve ona bağlı yan yükümlülükler yeni malike geçer. Bu bağlamda depozito da kiralanırken ödenmiş ve eski malik (ev sahibi) tarafından tutulmuşsa, yeni ev sahibi depozito bedelinden sözleşme gereği sorumlu olur. Pratikte, ev satışı sırasında yeni malik genelde eski malikten depozitoyu da devralır (veya fiyatından düşülür). Kiracı, sözleşme sonunda yeni ev sahibinden depozitosunu geri istemelidir. Eğer eski malik depozitoyu iade etmeden ortadan kaybolduysa ya da yeni malik “ben depozito almadım” diyorsa, bu durumda kiracının hem eski hem yeni malike karşı durumu izah edip hukuki yolla çözmesi gerekir. Ancak hukukça, kira sözleşmesi ve depozito borcu taşınmazın yeni sahibine geçer; yani kiracı yeni malikten depozitoyu talep edebilir. Yeni malik de eğer eski malikten bu konuda bir ödeme yaptıysa, onunla kendi arasında çözer.

Depozito iadesi için hukuki yardım almak gerekli midir?

Depozito iadesi, bazen ev sahibi ile kiracı arasında dostane şekilde çözülebilse de, özellikle anlaşmazlık durumunda hukuki işlemleri başlatmak gerekebilmektedir. İhtarname gönderme, arabuluculuk başvurusu, icra takibi veya dava açma gibi adımlarda hukuki bilgi ve tecrübeden yararlanmak sonuca daha hızlı ve doğru şekilde ulaşmayı sağlar. Avukat, süreci sizin adınıza yürüterek haklarınızın etkin bir şekilde savunulmasını mümkün kılar. Bu tür bir destek, depozito tutarının büyüklüğüne veya ihtilafın karmaşıklığına bağlı olarak değerlendirilmelidir. Örneğin, oldukça yüksek meblağda bir depozito söz konusuysa veya ev sahibi büyük hasarlar iddia ediyorsa, hukuki yardım almak daha da kritik hale gelir.

Avukat Yasin Baykal – İzmir Barosu’na kayıtlı olarak gayrimenkul hukuku dahil çeşitli alanlarda hizmet veren Yasin Baykal, kira hukuku konularında danışmanlık ve dava avukatlığı yapmaktadır. Depozito iadesi konusunda hukuki sorularınız veya ihtilaflarınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İletişim:
Adres: İsmet Kaptan Mah. Gazi Bulvarı No:116, Kat:3, Daire:305, Çankaya, Konak/İzmir
Telefon: 0 (506) 128 95 95
E-posta: av.yasinbaykal@gmail.com