Apartman ve Site Aidatı Borcu ve İcra Takibi Rehberi

by Avukat Yasin BAYKAL · Ekim 28, 2025

Merhaba, ben Avukat Yasin Baykal. Uzun yıllardır İzmir’de icra hukuku alanında çalışarak edindiğim deneyimle, özellikle apartman ve site aidat borçları konusunda müvekkillerime destek olmaktayım. İzmir merkez ilçelerinde – Bayraklı, Karşıyaka, Konak, Bornova başta olmak üzere – icra takipleriyle ilgili pek çok soruyla karşılaşıyorum. Bu makalede, apartman ve site aidatı borcu ödenmediğinde neler yapılabileceğini, icra takibi sürecinin nasıl işlediğini ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini açıklayacağım. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu ve İcra İflas Kanunu’ndan ilgili maddelere, Yargıtay kararlarına, örnek bir ihtarname dilekçesine ve sıkça sorulan sorulara yer vererek konuya dair kapsamlı bir bakış sunacağız.

Apartman ve Site Aidatı Nedir ve Nasıl Belirlenir?

Apartman veya site aidatı, bir apartman ya da sitede yaşayan kat maliklerinin (ev sahiplerinin) ve bazı durumlarda kiracıların, ortak giderlere katılım payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) md.20’ye göre bu ortak giderler; kapıcı, güvenlik, temizlik, bahçıvan gibi personel masrafları, binanın bakım-onarım giderleri, yönetici ücreti, sigorta primleri ve ortak kullanım alanlarının işletme giderleri gibi kalemlerden oluşur. Kat malikleri, arsa payları oranında veya bina yönetim planında belirtilen usulde bu giderleri karşılamakla yükümlüdür. Örneğin, eğer yönetim planında aksi bir düzenleme yoksa:

Personel giderleri (kapıcı, bahçıvan, güvenlik vb.) genellikle tüm daireler tarafından eşit paylaştırılır.
Bakım, onarım, sigorta ve benzeri giderler ise kat maliklerinin arsa payı oranına göre paylaştırılır. (Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüme verilen yüzdelik paydır.)

Kat malikleri “ben ortak alanları kullanmıyorum” gibi bir gerekçeyle aidat ödemekten kaçınamaz. KMK md.20 açıkça, herhangi bir malik “ortak yer veya tesislerden faydalanmıyorum” diyerek bu ödeme yükümlülüğünden kurtulamayacağını hükme bağlamıştır. Dolayısıyla daire boş dahi olsa, daire sahibi aidatını ödemek zorundadır. Hatta daire uzun süre boş kalsa bile, kullanım yok diye aidat ödememek kanunen mümkün değildir. (İstisnai bir durum olarak, eğer bina henüz iskan almamış ve kat mülkiyetine geçilmemişse, o aşamada aidat yükümlüsü müteahhit olabilir.)

Aidat miktarları genellikle yıllık bütçe (işletme projesi) hazırlanarak belirlenir. Apartman veya site yönetimi, bir yıllık tahmini gelir-gider bütçesini çıkarır ve kat malikleri kurulunda karara bağlar. Kat malikleri kurulu (apartman genel kurulu) toplantısında alınan kararla her dairenin aylık ödeyeceği aidat miktarı saptanır. Bu karar, kat maliklerini bağlar. Yönetici, hazırlanan işletme projesini ve aidat tutarlarını tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirmelidir (elden imza karşılığı veya taahhütlü posta yoluyla). Özellikle ev sahibi binada yaşamıyorsa, ona kayıtlı adresine tebligat yapılması önemlidir. Böylece her kat maliki, ne kadar aidat borcu olduğunu ve ne zaman ödemesi gerektiğini bilir.

Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur? (Yasal Süreç ve Gecikme Faizi)

Kararlaştırılan apartman/site aidatının zamanında ödenmemesi durumunda, yasa kat maliklerine ve yönetime bazı haklar tanımıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu md.20/2 uyarınca:

“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”

Yani bir kat maliki aidat borcunu ödemezse, her bir diğer kat maliki (komşularından herhangi biri) ya da yönetici hukuki yollara başvurabilir. Bu, borçluya karşı doğrudan ilamsız icra takibi başlatmak veya istenirse dava açmak şeklinde olabilir. Kanun bu yetkiyi açıkça hem komşulara hem de yöneticiye vermektedir. Uygulamada genellikle site/apartman yöneticisi borçlu kat malikine karşı icra takibi başlatır, çünkü yönetici tüm kat maliklerini temsilen hareket etme yetkisine sahiptir. (Ayrıca birazdan açıklayacağımız üzere, apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı için işlemler genelde yönetici adına yapılır.)

Gecikme Faizi (Tazminatı): Yukarıdaki kanun hükmünde görüldüğü gibi, borcunu ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanuni bir yaptırımdır ve herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın işleyeceği kabul edilir. Örneğin 1000 TL aidat borcu 1 ay gecikirse, o ay için 50 TL gecikme tazminatı eklenir. Bu oran aylık olduğu için yıllık %60 gibi oldukça yüksek bir gecikme bedeline denk gelir. Amaç, diğer kat maliklerinin mağdur olmaması ve ödemelerini düzenli yapanların hakkının korunmasıdır. Gecikme tazminatı, bir nevi cezai faiz işlevi görür ve normal yasal faiz oranlarından bağımsız olarak kanunla sabitlenmiştir.

Not: Uygulamada, gecikme tazminatının talep edilebilmesi için borcun önceden kat malikine bildirilmiş olması aranır. Yargı kararlarına göre, borcundan haberdar edilmeyen bir kat malikinden geçmiş dönemlere ait %5’lik tazminat istenirken, önce borcun tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, yönetimler aidat miktarlarını yazılı olarak bildirmeyi ihmal etmemelidir. İhtarname gönderilmesi yasal olarak zorunlu olmasa bile (aşağıda değineceğiz), en azından gecikme tazminatı talebi için önceden borcun tebliği faydalı olacaktır.

Diğer Yasal Sonuçlar: Aidat borcunu ödememekte direnen bir kat maliki için en ağır yaptırımlardan biri, KMK md.25 gereğince ortaya çıkar. Eğer bir kat maliki, ödememe gibi davranışlarıyla diğer kat maliklerinin hakkını “çekilmez hale” getirirse, diğer kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak bu kişinin bağımsız bölümünün kendilerine devrini (satışını) hakimden isteyebilirler. Yani sürekli problem çıkaran ve aidat ödemeyerek apartmanda yaşanmaz bir durum yaratan malikin dairesinin, mahkeme kararıyla sattırılıp diğer maliklere payları oranında devredilmesi teorik olarak mümkündür. Elbette bu çok istisnai ve ağır bir yoldur; genellikle uzun süre sürekli borcunu ödemeyen ve uyarılara rağmen tutumunu değiştirmeyen kişiler için düşünülür.

Bir diğer önemli husus, zamanaşımı süresidir. Aidat alacakları, 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Yani üzerinden 5 yıldan fazla zaman geçmiş aidat borçları, borçlu tarafından itiraz edilirse tahsil edilemez. Site yönetimleri bu nedenle eski borçları zamanında tahsil etmeye çalışır. Eğer 2018 yılına ait bir aidat borcu 2025’te ödenmemişse ve yönetim yeni harekete geçiyorsa, borçlu “zamanaşımı” itirazı yapabilir ve 5 yıllık süre dolduğundan o borç yasal olarak düşebilir.

İcra Takibi ile Aidat Borcunun Tahsili

Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı genellikle ilamsız icra takibi yoluna başvurulur. İcra takibi, mahkeme kararı olmaksızın doğrudan icra dairesine yapılan bir başvuru ile başlatılır. Bu süreç, İcra İflas Kanunu hükümlerine tabidir ve aşağıdaki şekilde ilerler:

İcra Takibine Başlamadan Önce İhtar Gerekli mi?

Birçok kişinin merak ettiği konulardan biri, borçlu kat malikiye icra takibi öncesinde ihtarname gönderilmesinin zorunlu olup olmadığıdır. Hukuken, ödenmeyen aidat alacakları için icra takibi başlatmadan önce ihtar çekmek zorunlu değildir. Yani yönetim veya diğer malikler, borçluya önceden uyarı yapmaksızın doğrudan icra takibine geçebilirler.

Ancak uygulamada çoğu apartman/site yönetimi, ilişkileri tamamen koparmamak ve borçluyu son kez uyarmak amacıyla bir ihtarname göndermeyi tercih eder. Noter aracılığıyla gönderilen bu ihtarname, borcun miktarını ve ödenmesi için verilen süreyi içerir. İhtarname göndermek yasal bir şart olmasa da, iyi niyet göstergesi ve olası ilerideki itirazlara karşı bir ön hazırlık olarak faydalıdır. Özellikle gecikme tazminatının talebi açısından borcun tebliği gerekli olabileceğinden (yukarıda bahsedildiği gibi), ihtarname borçluya ulaşırsa ileride gecikme faizini talep etmek daha sorunsuz olur.

Aşağıda, borcunu ödemeyen bir kat malikine gönderilebilecek ihtarnameye örnek bir metin paylaştım. Bu metin, durumun ciddiyetini resmi bir dille ifade ederek borçluyu son kez uyarmak içindir.

İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

İhtar çekilsin veya çekilmesin, ödeme yapmayan kat malikine karşı icra takibi başlatmak için öncelikle yetkili icra dairesine bir takip talebi iletilir. Yetkili icra dairesi, borçlunun yerleşim yerindeki veya gayrimenkulün bulunduğu yer icra dairesidir (genelde apartmanın bulunduğu ilçe icra dairesi). Takip talebinde alacaklı olarak “Apartman/Site Yönetimi adına, Yönetici [İsim]” belirtilir; borçlu olarak da ilgili kat maliki (ve varsa kiracı – aşağıda açıklanacak) yazılır. Talepten sonra icra dairesi borçluya bir ödeme emri gönderir.

Ödeme Emri Tebliği: Borçlu kat maliki, icra dairesinden gelecek ödeme emrini alınca 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir (borçlu bu 7 günlük süre içinde borcu ödemez veya itiraz etmezse, artık borcun varlığı kabul edilmiş sayılır). Ödeme emrinde, borcun asıl miktarı, işlemiş gecikme faizi/tazminatı, icra masrafları ve vekalet ücreti de kalem kalem yazılı olur.

Kimlere Karşı İcra Takibi Yapılabilir? İcra takibi, kural olarak borçlu kat maliki adına başlatılır. Fakat KMK md.22 gereği eğer bağımsız bölüm bir kiracı veya başkaca bir kişi tarafından kullanılıyorsa, kiracı da borçtan müteselsil sorumludur. Bu ne demek? Kat malikiyle birlikte kiracı da borcun ödenmesinden sorumlu tutulabilir. Bu sebeple, özellikle yüksek meblağlı aidat borçlarında, bazı yönetimler ödeme emrini hem malike hem kiracıya birlikte göndermektedir. Böylece borcun ödenmesi konusunda kiracıyı da sürece dahil ederek, ödemenin bir an önce yapılmasını sağlamaya çalışırlar. Ancak kiracının sorumluluğu, kendi aylık kira bedeli ile sınırlıdır ve ödediği aidat borcunu kira borcundan düşebilir. Örneğin kiracı aylık 30.000 TL kira ödüyorsa, en fazla bu tutara kadar aidat borcundan sorumlu olur; ödediği takdirde de mal sahibi ondan o ayın kirayı talep edemez.

Örnek: Diyelim ki Karşıyaka’da bir sitede dairenizin aylık aidatı 1500 TL ve siz 6 aydır ödemediniz (toplam 9.000 TL). Site yönetimi, İzmir (Karşıyaka) icra dairesine başvurarak sizin adınıza icra takibi talebi yapar. Ödeme emri düzenlenir ve size tebliğ edilir. Ödeme emrinde borç kalemi 9.000 TL, gecikme tazminatı mesela 6 ay için ~2000 TL, masraflar ve varsa avukat vekalet ücreti belirtilmiştir. Tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde borca itiraz etmezseniz, takip kesinleşecek ve icra dairesi borcu tahsil için harekete geçebilecektir (maaş haczi, banka hesaplarına haciz gibi yöntemlerle). Eğer 7 gün içinde itiraz ederseniz, takip duracak ve yönetim alacak için mahkemeye başvurmak zorunda kalacaktır.

Borçlunun İtiraz Hakkı ve Süresi

İcra takibine maruz kalan kat maliki (ve varsa kiracı), tebliğ edilen ödeme emrinin haksız veya hatalı olduğunu düşünüyorsa, yedi (7) gün içinde ilgili icra dairesine itiraz edebilir. İtiraz dilekçesinde borcun tamamına veya bir kısmına itiraz edilebilir. Örneğin borç tutarına, faize veya aidat kararının usulüne aykırı olduğuna dair savunmalar yazılabilir. İtiraz, icra takibini derhal durdurur.

Borçlu Açısından Önemli: İtiraz etmek takibi durdurur ancak eğer borç gerçekse ve itiraz sadece zaman kazanmak amacıyla yapılmışsa, ileride borçlu aleyhine %20 icra inkar tazminatı çıkarılabilir. Yani sırf ödemeyi geciktirmek için haksız yere itiraz eden borçluya, borcun %20’si kadar ceza tazminat ödemesi yüklenir. Örneğin 5.000 TL’lik bir borca haksız yere itiraz edip sonra kaybederseniz, 1.000 TL de tazminat ödemek zorunda kalabilirsiniz. Nitekim uygulamada şöyle durumlar oluyor: Borçlu ödeme emrine itiraz edip icra takibini durduruyor, ardından site yönetimine gidip borcu doğrudan (icra dosyası dışında) ödüyor ki dosya kapansın, böylece icra masrafı ve vekalet ücreti ödemekten kurtulmayı umuyor. Ancak Yargıtay, bu şekilde hareket eden borçlunun da icra inkar tazminatı ve karşı tarafın avukatlık ücretini ödemesi gerektiğine karar vermektedir. Yani icra takibine itiraz ederek durdurmak, eğer gerçekten haklı bir gerekçeniz yoksa sizi daha zor bir duruma sokabilir.

İtiraz Halinde Ne Yapılır? (İtirazın Kaldırılması veya İptali)

Borçlu yedi gün içinde itiraz ettiğinde, icra takibi durur. Bundan sonra alacaklı konumdaki apartman yönetimi veya ilgili kat maliki, alacağını tahsil etmek için mahkemeye başvurmak zorundadır. İtiraz eden borçluya karşı açılabilecek iki yol vardır:

İtirazın İptali Davası: Yetkili mahkemede (Sulh Hukuk Mahkemesi) açılan ve alacak miktarının tahsilini amaçlayan klasik bir dava türüdür. Bu davada site/apartman yönetimi alacağının varlığını ispat etmeye çalışır. Mahkeme sonucunda alacaklı haklı bulunursa, icra takibi kaldığı yerden devam eder ve borçlu itiraz nedeniyle geciktirdiği için %20 icra inkar tazminatına hükmedilebilir (yukarıda belirtildiği gibi). İtirazın iptali davası, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır; aksi takdirde icra takibi düşer.
İtirazın Kaldırılması (İcra Hakimliği): Eğer alacak, resmi bir belgeye veya kesin bir ilama dayanıyorsa, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Örneğin, kat maliki borcunu daha önce yazılı ve imzalı olarak kabul etmişse veya noterden borcu kabul ettiğine dair bir senet/imza varsa, icra hakimi kısa yoldan itirazı kaldırabilir. Ancak apartman aidat alacaklarında genelde böyle imzalı bir belge olmaz. Kat malikleri kurulu kararı her ne kadar yazılı bir belge olsa da, bu belge borçlu tarafından imzalanmadıkça icra mahkemesinde “kesin belge” sayılmayabilir. Bu nedenle çoğu aidat alacağı uyuşmazlığında yol, itirazın iptali davası yani genel mahkemede yargılama şeklinde ilerler.

İtiraz sürecinde mahkeme, çoğunlukla kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, yönetim planı ve ilgili belgeleri inceleyerek borcun geçerli olup olmadığına bakar. Borçlu, “karar bana tebliğ edilmedi, o yüzden ödemedim” gibi savunmalar yapabilir. Eğer gerçekten aidat kararı usulüne uygun alınmamış veya örneğin fahiş aidat belirlenmişse, hakim borç miktarında indirim yapabilir ya da tamamen borçluyu haklı bulabilir. Fakat genellikle, kat malikleri kurulu kararı varsa ve kat malikine sonradan da olsa bildirilmişse, borçtan kaçış pek mümkün olmaz. Bu noktada borçlu sadece bazı usuli eksiklikler iddia ederek süreci uzatmış olur.

İtirazın kaldırılması/iptali davasını kazanan taraf, yargılama giderlerini ve avukatlık ücretini de diğer tarafa yükletir. Yani borçlu haksız çıkarsa, takip miktarının %20’sine kadar tazminat yanında, karşı tarafın mahkeme masraflarını ve avukat ücretini de ödemek zorunda kalır. Eğer alacaklı (yönetim) haksız çıkarsa, bu defa borçlu lehine karar verilip takip iptal edilecektir.

İcra Takibi Kesinleştikten Sonra

Borçlu ödeme emrine itiraz etmez veya itirazı kaldırılırsa, icra takibi kesinleşir. Bu durumda artık alacağın tahsili için icra müdürlüğü cebri icra işlemlerine başlayabilir:

Haciz İşlemleri: Borçluya ait banka hesaplarına, maaşına, menkul veya gayrimenkul mallarına haciz konabilir. Özellikle maaş haczi, düzenli maaşı olan borçlular için etkili bir yoldur; maaşının 1/4’ü kesilerek borç bitene kadar tahsilat yapılır.
Gayrimenkul Haczi: Borçlu kat malikinin aynı zamanda o apartmandaki bağımsız bölümünün sahibiyse (ki öyledir), alacaklı bu daireye haciz koydurabilir. Normalde icra dosyası üzerinden haciz konup satış istenirse, kişinin evi satılıp parası borca gidebilir. Fakat apartman aidat borçları çoğunlukla düşük meblağlar olduğu için evin satışına kadar gidilmesi nadirdir.
Kanuni İpotek Hakkı: Kat Mülkiyeti Kanunu md.22, önemli bir imkan olarak kanuni ipotek hakkını düzenler. Eğer borç, icra takibi veya dava yoluyla mahkeme kararıyla tespit edilmiş ve yine de ödenmemişse, yöneticinin (veya diğer kat maliklerinden birinin) talebiyle borçlu malikin bağımsız bölümüne, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek konulabilir. Bu, tapuya tescil edilen bir ipotek şerhidir ve borç ödenmeden dairenin satışı durumunda alacaklılara öncelikle ödeme yapılmasını güvence altına alır. Yani borçlu malik evi satmak isterse, alıcı tapuda bu ipotekle karşılaşır ve genelde satıştan önce borcun ödenip ipoteğin kaldırılması gerekir. Kanuni ipotek, site/apartman aidat alacaklarını güvenceye alan güçlü bir araçtır.

Site Yönetimi Bana İcra Takibi Başlattı, Ne Yapmalıyım?

Bu başlık, borcunu ödememiş kat malikleri açısından yol göstericidir. Eğer kapınıza (ya da e-Devlet hesabınıza) bir ödeme emri geldiyse ve alacaklı olarak site/apartman yönetimi görünüyorsa, panik yapmadan ancak süreleri de kaçırmadan şu adımları izleyin:

Ödeme Emrini Kontrol Edin: Gelen belgede alacaklı, borçlu, borç tutarı, işlemiş faiz (gecikme tazminatı) ve masraflar yazılıdır. Alacaklı kısmında kimin adı yazdığına bakın. Doğru uygulamada, alacaklı olarak yönetici görülmelidir (örneğin: “Ali Yılmaz – Falcon Sitesi Yöneticisi” gibi). Sadece “Falcon Sitesi Yönetimi” gibi bir ibare varsa, bu aslında hatalıdır çünkü apartman/site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Yine de çoğu ödeme emrinde yönetici ismi belirtilir. Borçlu kısmında sizin adınız varsa tebligat doğru kişiye gelmiş demektir.
Borcun Doğruluğunu Değerlendirin: İcra takibi genellikle birkaç dönem birikmiş aidat borcu için yapılır. Hangi aylara/ yıllara ait ödenmemiş aidatlar talep edilmiş, bakın. Eğer gerçekten ödemediğiniz aidatlar ise, borç muhtemelen doğrudur. Ancak tutarlarda veya dönemlerde yanlışlık olabilir. Örneğin siz 2024’ün tüm aidatlarını ödediniz, fakat yönetim 2024 Ağustos’u ödemediğinizi iddia ediyorsa, elinizdeki makbuzları kontrol edin. Yanlışlık varsa bu, itiraz sebebiniz olacaktır.
Süresinde İtiraz veya Ödeme: Ödeme emri tebliğ tarihi önemli! Tebligatı aldığınız günden itibaren 7 gün içinde itiraz etme hakkınız var. Eğer borca itiraz edecekseniz (yanlışlık, usulsüzlük vs. olduğunu düşünüyorsanız) yedi günü geçirmeden icra dairesine dilekçe vermelisiniz. İtiraz etmek istemiyor, borcu kabul ediyorsanız, ödeme emrinde yazan tutarı, faizi, avukatlık ücretleri, takip masrafları ile birlikte 7 gün içinde ödeyerek icra dosyasını kapatabilirsiniz. 7 gün içinde ödeme yaparsanız, icra hukuku açısından “zamanında ifa” sayıldığı için hakkınızda takip devam etmez. Dikkat: 7 gün geçtikten sonra ödeme yaparsanız, icra takibi kesinleşmiş olacağından ekstra masraf çıkarabilir. Mümkünse süre dolmadan ödemek en iyisidir.
İtiraz Nedeniniz Varsa: Örneğin “Bu aidat kararı bana hiç bildirilmedi, haberim yoktu” diyorsanız veya site yönetimi yetkili değil gibi teknik bir itirazınız varsa, bunları icra dairesine vereceğiniz itiraz dilekçesinde belirtin. İtiraz dilekçesine çok uzun gerekçe yazmak şart değil, kısa bir “borca itiraz ediyorum” demeniz bile takibi durdurur. Ancak sonra mahkemede ayrıntılarını anlatmanız gerekecek. Unutmayın, itiraz edince takip durur ama borç ortadan kalkmaz; muhtemelen site yönetimi alacak için dava açacaktır.
Yönetimle İletişime Geçin: İcra takibi geldi diye yönetimle tüm bağları koparmayın. Uygun bir dille site/apartman yöneticisiyle konuşup borcu ödemek istediğinizi ama itirazlarınızı da dile getirebilirsiniz. Belki rakamlarda hata varsa, yönetim hatasını fark edip düzeltebilir. İcra takibi başlatılmış olsa bile, taraflar her zaman anlaşarak ödeme yapabilir ve dosyayı kapatabilir. Örneğin, yönetim gecikme faizinden bir kısmını vazgeçip anaparayı alarak dosyayı geri çekmeyi kabul edebilir. Bu tür uzlaşma imkanlarını araştırın.
Hukuki Destek Alın: Eğer durum karmaşıksa veya itiraz sonrası ne yapacağınızı bilmiyorsanız, bir icra avukatına danışmanız faydalı olacaktır. İzmir icra avukatı olarak benzer pek çok dosyada borçlulara da danışmanlık yaptım. Özellikle haksız bulduğunuz bir aidat takibiyle karşı karşıyaysanız, hak kaybına uğramamak için profesyonel destek önemlidir.

Sonuç olarak, site yönetimi size icra takibi gönderdiğinde en kötü ihtimalle borcunuzu faiziyle ödeyeceğinizi bilin; hapis cezası gibi bir durum söz konusu değildir. Yeter ki süresinde hareket etmeyi ihmal etmeyin. Ödeme gücünüz yoksa bile icra dosyasına itiraz edip zaman kazanabilir, bu arada ödeme planı oluşturabilirsiniz. Burada paylaştığım bilgiler genel tavsiyelerdir – her olayın şartları farklı olabileceğinden uzman bir avukata danışmak en güvenli yoldur.

Apartman ve Site Yönetiminin Hukuki Durumu (Tüzel Kişilik ve Temsil Yetkisi)

Apartman veya site yönetimi denilen kavram, kat malikleri kurulunun (yani tüm maliklerin) oluşturduğu bir organdır ancak bu kurulun tüzel kişiliği yoktur. Yani apartman yönetimi, bir şirket veya dernek gibi bağımsız bir hukuk süjesi değildir. Bunun hukuki sonucu şudur: Apartman/site yönetimi kendi başına dava açamaz veya davalı olamaz. Taraf sıfatı, ya kat maliklerinin bizzat kendilerine aittir ya da kanunun özel yetki verdiği durumlarda yönetici aracılığıyla kullanılır.

KMK md.34 ve devamında, kat malikleri kurulu tarafından bir yönetici veya yönetim kurulu seçileceği belirtilmiştir. Bu yönetici, kanunun kendisine verdiği görev ve yetkiler çerçevesinde apartmanı idare eder. KMK md.35’te yöneticinin görevleri sayılırken, kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek de görevleri arasında sayılmıştır. Yine KMK md.38, yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu düzenler. Ancak burada kastedilen vekalet, kat maliklerine karşı sorumluluktur; yönetici üçüncü kişilere karşı ise yasanın tanıdığı temsil yetkisiyle, adeta bir kanuni temsilci gibi hareket eder.

Özetlemek gerekirse:

Apartman yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Bu nedenle, örneğin bir müteahhit alacağı için doğrudan “Apartman Yönetimi”ni dava edemez. Onun yerine tüm kat maliklerini (veya bir kısmını) davalı göstermek gerekir. Yargıtay da pek çok kararında, apartman yönetiminin dava ehliyeti olmadığını vurgulamıştır. . Yönetici ya da site/apartman yönetimi ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilir.
Yönetici, kanundan gelen temsil yetkisine dayanarak bazı hukuki işlemleri tek başına yapabilir. Örneğin, tüm kat maliklerini temsilen bir avukat tutabilir, icra takibi başlatabilir, dava açabilir. Bu işlemleri yaparken, her defasında tüm maliklerden tek tek vekaletname almasına gerek yoktur; çünkü KMK md.20/2 zaten yöneticiyi bu konuda yetkili kılmıştır.
Yönetici, sözleşmeler yaparken de kat maliklerini temsilen hareket eder. Örneğin apartman adına bir asansör bakım firmasıyla sözleşme imzalasa, bu sözleşmeden doğan hak ve borçlar tüm kat maliklerine aittir. Eğer o sözleşmeden bir alacak doğar ve ödenmezse, karşı taraf sözleşmeyi imzalayan yöneticiye değil, maliklere (arsa payları oranında veya müteselsil) başvurabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında, yöneticinin kat maliklerini temsilen sözleşme yaptığını, bu nedenle sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda karşı tarafın davayı doğrudan kat maliklerine yöneltmesinde bir sakınca olmadığını belirtmiştir.( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/423 Esas 2018/1364 Karar)
Kat malikleri kurulu, yöneticiye ilave yetkiler verebilir. Örneğin, yönetim planında veya genel kurul kararında, belirli bir konuda dava açma yetkisi özel olarak yönetime verilebilir. Bu durumda yönetici, verilen yetki kapsamında mahkemeye başvurabilir. Aksi takdirde, kanunda sayılan görevler dışında kalan konularda yöneticinin tek başına dava açma yetkisi olmayabilir.

Davalısı “Apartman Yönetimi” Olan İcra Takibi: Uygulamada bazen, icra takibi başlatırken alacaklılar yanlışlıkla borçlu kısmına bir kişinin adını yazmak yerine “X Apartmanı Yönetimi” gibi bir ifadeyle takip yapabiliyor. Az önce belirttiğimiz gibi yönetimin tüzel kişiliği olmadığı için, böyle bir takip hukuken sakat olacaktır. Eğer size gelen bir ödeme emrinde borçlu olarak siz değil de apartman yönetimi yazıyorsa, siz de o apartmanın maliki iseniz, bu ödeme emrine derhal itiraz edin. “Apartman yönetiminin pasif dava ehliyeti yoktur, bu nedenle takip usulden düşürülmelidir” diyerek itiraz edebilirsiniz. İcra Mahkemesi, yönetimin taraf olamayacağı gerekçesiyle takibi iptal edebilir.

Benzer şekilde, eğer alacaklı kısmında sadece apartman adı yazıyorsa (yönetici ismi yoksa), borçlu buna da itiraz edebilir: “Alacaklı apartman yönetiminin tüzel kişiliği yok, takip ehliyetsiz alacaklı tarafından yapılmış” diyerek takibi durdurabilir. Bu durumda yönetim, hatayı düzeltip yöneticinin adına yeni bir takip başlatmak zorunda kalır.

Yöneticisi Olmayan Apartmanlarda: Bazen de apartmanda doğru dürüst bir yönetim olmayabilir (örn. kimse yönetici olmak istememiş, yönetici istifa etmiş vs.). Bu durumda aidatlarını ödemeyenlere karşı kim harekete geçecek? Kanunen her bir kat maliki diğerine karşı dava açabildiği için, yöneticisi olmayan apartmanda bir kat maliki, borcunu ödemeyen komşusuna karşı dava/ icra takibi başlatabilir. Fakat pratikte bu zordur; apartmanda birlik sağlanması açısından öncelikle bir yönetici seçilmesi önerilir. Eğer apartman genel kurul yapamıyor veya yönetici seçemiyorsa, herhangi bir kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir (KMK md.34). Mahkeme, o apartmana dışarıdan bir kişiyi veya bir kat malikini yönetici atayabilir. Böylece resmi bir yönetici olduktan sonra, tüm hukuki işlemler onun üzerinden yürütülür.

Örnek İhtarname (Aidat Borcu için)

Yukarıda ihtarname göndermenin faydalı olabileceğinden bahsetmiştik. Aşağıda, aidat borcunu ödemeyen kat malikine gönderilebilecek örnek bir ihtarname metni paylaşıyorum. Bu metin, Noter aracılığıyla gönderilebilir veya iadeli taahhütlü posta ile de yollanabilir. Elbette somut duruma göre uyarlama yapmak gerekebilir, ancak genel çerçeveyi vermesi açısından işinize yarayacaktır.

Gönderen: Site Yönetimi Adına Av. Yasin Baykal

Alıcı: [Borçlu Kat Maliki Adı Soyadı]

[Adres]

Konu: Ödenmemiş aidat borcunuz hakkında ihtar ve yasal işlem uyarısı.

Sayın [Borçlu Adı Soyadı], İşbu ihtar, [Site/Apartman adı] sakinlerinden biri olarak tarafınıza yapılmaktadır. Tarafınızın maliki bulunduğu [bağımsız bölüm no] numaralı daireye ait, [Örn: Ocak 2025 – Haziran 2025] dönemine ilişkin toplam [Örn: 6.000 TL] aidat borcu tarafımızdan tespit edilmiştir. Bu borç, Kat Mülkiyeti Kanunu ve site yönetim planı uyarınca ödenmesi gereken ortak gider paylarından oluşmaktadır. Borcun detay kalemleri aşağıdaki gibidir: – Aidat Aslı: [Örn: 5.000 TL] (belirtilen döneme ait ödenmemiş aidatlar) – Gecikme Tazminatı: [Örn: 500 TL] (KMK md.20 uyarınca aylık %5 gecikme bedeli) – Diğer: [Örn: 100 TL] (Varsa, örneğin gecikmeye bağlı ek giderler) İhtar olunur ki, bu ihtarın tebliğinden itibaren yedi (7) gün içerisinde toplam [Örn: 6.000 TL] borcunuzu [Site yönetiminin banka hesabına] ödemeniz rica olunur. Aksi takdirde, herhangi bir ek bildirime gerek kalmaksızın, adınıza icra takibi başlatılacaktır. İcra takibi halinde borcunuzu yasal faiz ve masraflarla birlikte ödemeniz gerekeceğini, ayrıca ödeme emrini aldıktan sonra yedi gün içinde itiraz etmediğiniz takdirde takibin kesinleşeceğini hatırlatırız. Böyle bir yasal süreç, tarafınıza ait gayrimenkul ve menkul mallara haciz konulması, hatta KMK md.22 uyarınca gayrimenkulünüz üzerine kanuni ipotek tesisi gibi sonuçlar doğurabilecektir.

İcra takibi aşamasına geçilmeden borcun ödenmesi, her iki taraf için de masrafsız ve dostane bir çözüm olacaktır. Bu nedenle 7 gün içinde ödeme yapmanızı veya ödeme konusunda site yönetimiyle irtibata geçmenizi önemle rica ederiz.

Saygılarımızla,

[Site/Apartman Adı] Yönetimi adına

Av. Yasin Baykal

Yukarıdaki ihtarname örneğinde, dil resmi ve net tutulmuştur. Borcun miktarı, dayanağı ve süresi açıkça belirtilmiş; yedi gün süre verilmiştir. Yedi gün genel teamülden alınmış bir süredir – zorunlu değildir ama makul bir süre olarak sıkça kullanılır. Ayrıca gecikme halinde yasal yollara başvurulacağı uyarısı da yapılmıştır. Borçlu bu ihtarı alınca belki ödeme yapar, en azından gecikme tazminatı talebi açısından artık borcundan haberdar edilmiş olur.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru: Kiracım aidatları ödemiyor, bu durumda ne yapabilirim? Ev sahibi olarak ben mi ödemek zorundayım?
Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu md.22’ye göre kiracı, apartman aidat borcundan malikle birlikte müşterek ve müteselsil sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu kendi kira bedeli ile sınırlıdır. Eğer kiracı aidatı ödemezse, site yönetimi hem malike hem kiracıya karşı icra takibi başlatabilir. Ev sahibi olarak siz nihai sorumlu konumdasınız; yönetim öncelikle sizden tahsil etmeye çalışacaktır. Kiracı ödeme yapmazsa borcu ödemeniz gerekebilir, sonra ödediğiniz bu tutarı kiracıdan tahsil edebilirsiniz. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu md.315 uyarınca aidat (yan gider) ödenmemesi de kiracı açısından tahliye sebebidir. Yani kiracınız aidatları ödemiyorsa, noter ihtarıyla belirli süre verip yine ödemezse kira sözleşmesini feshedip tahliye davası açabilirsiniz. Özetle, ev sahibi olarak aidatı ödemek son kertede sizin yükümlülüğünüzdür; kiracı ödemiyorsa önce siz ödeyin, ardından hukuki yollarla kiracıdan tahsil ve gerekirse tahliye yoluna gidin.

Soru: Aidat borcu kaç yıl geçince zamanaşımına uğrar?
Cevap: 5 yıl. Aidat borçları, adi alacak niteliğinde olup 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Her aidat faturası/borcu vadesinden itibaren 5 yıl içinde talep edilmelidir. 5 yıl geçtikten sonra borç tamamen ortadan kalkmaz fakat borçlu “zamanaşımı defi” ileri sürerse, yargı önünde tahsil imkanı kalmaz. Örneğin 2017’ye ait bir aidat borcu için 2025’te dava açılırsa, borçlu zamanaşımı itirazında bulunarak davanın reddini sağlayabilir. Bu nedenle yöneticiler eski borçları en geç 5 yıl içinde icraya koymalıdır.

Soru: Yeni satın aldığım dairenin eski aidat borçları bana gelir mi?
Cevap: Hayır, kural olarak yeni malik önceki sahibin aidat borçlarından sorumlu tutulamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu, mülkiyet dönemine göre sorumluluk esasını benimser ve Yargıtay kararları da yeni malikin eski borçlardan mesul olmayacağı yönündedir. Örneğin Ekim 2025’te bir ev aldınız, önceki sahibinin 2024’ten kalan aidat borçları varsa, yönetim bunları sizden talep edemez – eski malike başvurmalıdır. Ancak pratikte bazen site yönetimleri yeni malikten eski borcu ödemesini isteyebiliyor. Yeni malik ödemez ve yönetim icra takibi yaparsa, itiraz ettiğiniz takdirde hukuken haklı çıkarsınız; icra takibi muhtemelen yeni malikin lehine sonuçlanacaktır. Yine de satın alma öncesi, evin aidat borcu olup olmadığını araştırmanız önerilir. Eğer eski malikin borcu varsa, satışı gerçekleştirmeden önce eski malikin o borcu ödediğinden emin olun veya satış sırasında borç tutarı kadar kesinti yapıp kendiniz ödeyin. (Aksi halde, siz sorumlu olmasanız bile, borcun varlığı işlemlerde karışıklık çıkarabilir ve yönetime karşı mücadele etmeniz gerekebilir.)

Soru: Aidat çok yüksek veya haksız belirlenmişse ne yapabilirim?
Cevap: Aidat miktarı, kat malikleri kurulunun kararıyla belirlenir. Eğer aidatın fahiş yüksek olduğunu veya haksız olduğunu düşünüyorsanız, öncelikle karara katılmadıysanız (örneğin toplantıya gitmediyseniz), kararın size tebliğinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itiraz davası açabilirsiniz (KMK md.33 uyarınca). Mahkeme, aidat kararını iptal edebilir veya düzeltebilir. Eğer karara katıldıysanız ve itiraz ettiniz ama oy çokluğuyla karar geçti, yine de 1 ay içinde iptal davası açma hakkınız var. Bu süreyi kaçırdıysanız, artık karara uymanız gerekir; yine de sonraki genel kurulda konuyu tekrar gündeme getirip düzeltilmesini talep edebilirsiniz. Not: Karar iptal davası devam ederken aidatları ödemeye devam etmeniz gerekir; iptal olursa fazla ödedikleriniz iade edilir.

Soru: Site yönetimi aidat borcu için elektrik veya suyu kesebilir mi?
Cevap: Hayır. Site veya apartman yönetimlerinin, aidat ödenmedi diye kendi kendine elektrik, su, doğalgaz gibi temel hizmetleri kesme yetkisi yoktur. Bu tip hizmetler genelde kamu hizmetidir ve kesinti ancak dağıtım şirketince faturanın ödenmemesi halinde yapılabilir. Yönetimin böyle bir yaptırım uygulaması yasal değildir ve suç teşkil edebilir. (Örneğin konut dokunulmazlığını ihlal kapsamında değerlendirilebilir.) Bazı site yönetim planlarında “borcunu ödemeyenin ortak alan hizmetleri durdurulur” gibi maddeler olsa da, bunlar kişilerin vazgeçilmez haklarına dokunduğu için mahkemelerce geçersiz kabul edilebilir. Dolayısıyla, yönetim aidat borcu için yalnızca icra takibi gibi yasal yollara başvurabilir, keyfi olarak yaşam konforunu kısıtlayacak uygulamalara gidemez. Böyle bir durumla karşılaşırsanız, öncelikle yönetime bu işlemin hukuka aykırı olduğunu bildirip hizmetlerin iadesini isteyin; gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesi’nden müdahale (ihtiyati tedbir) talep edebilirsiniz.

Soru: Aidat borcunu ödemediğim için hakkımda icra takibi başlatıldı; masrafları ve avukat ücretini de ödemek zorunda mıyım?
Cevap: İcra takibi başlatıldığında dosyaya ödenen harç ve masraflar ile eğer alacaklı avukat ile çalışıyorsa kanunen belirlenen avukat vekalet ücreti de borçluya yüklenir. Ödeme emrinde bu kalemler genellikle ayrı ayrı gösterilir. Siz borcunuzu öderken, bu masrafları da ödemelisiniz ki dosya tam kapansın. Eğer takibe itiraz etmeyip ödeme yaptıysanız, dosya kapanır ancak içinde belirlenen avukatlık ücreti kısmını da ödemiş olmanız gerekir, aksi halde avukat ücreti için takip devam edebilir. İtiraz edip sonra mahkemede kaybederseniz, yargılama giderleri ve karşı tarafın avukatlık ücreti de size yükletilir. Kısacası, aidat borcunuzu ödeme noktasına gelene kadar eklenmiş tüm yasal masraflar genelde borçlu üzerinde kalır. En ekonomik yol, takibe düşmeden ödemektir; takibe düştükten sonra bu ek yükümlülükler kaçınılmaz olacaktır.

Soru: Apartman yöneticisi aidat borcu nedeniyle beni dava etti – böyle bir dava öncesi arabulucuya gitmek gerekmiyor mu?
Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat alacakları için doğrudan icra takibi yapılabilir (ilamsız icra). Eğer yönetici/icra avukatı icra yerine dava açmayı tercih ettiyse, evet, şu anki hukuki düzenlemeye göre dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar için arabulucuya başvuru dava şartı haline getirildi. Aidat alacağı da buna dahildir. Bu durumda yönetim önce arabuluculuk başvurusu yapmalı, size uzlaşma teklif edilmelidir; anlaşma olmazsa dava açılabilir. Eğer arabulucuya gidilmeden dava açılmışsa, dava şartı yerine getirilmediğinden dava usulden reddedilir. İcra takibinde ise arabulucu şartı yoktur. Zaten bu yüzden çoğu alacaklı yönetim, dava yerine icra yolunu kullanır.

Sonuç ve İletişim

Apartman ve site aidatlarının düzenli ödenmesi, ortak yaşam alanlarımızın sürdürülebilirliği için çok önemlidir. Hem ev sahipleri hem de kiracılar, bu yükümlülüklerini zamanında yerine getirmelidir ki komşuluk ilişkileri ve ortak hizmetler aksamadan devam etsin. Bu yazıda aidat borcu nedeniyle yaşanabilecek hukuki süreçleri İzmir merkezli bir icra avukatı olarak detaylandırdım.

Unutmayın, her apartman/site sorununda çözüm yolu vardır. Önemli olan haklarınızı ve sorumluluklarınızı bilmektir. Eğer burada ele aldığımız konularla ilgili daha fazla sorunuz varsa veya benzer bir hukuki desteğe ihtiyaç duyuyorsanız, vakit kaybetmeden profesyonel yardım alın. İzmir’de Bayraklı icra avukatı ofisimiz başta olmak üzere, Karşıyaka, Konak, Bornova ve diğer ilçelerdeki müvekkillerimize yıllardır başarıyla hizmet veriyoruz. Apartman ve site aidatları konusunda hukuki yardıma ihtiyacınız olursa iletişime geçin – size en iyi şekilde yardımcı olacağımızdan emin olabilirsiniz.

Av. Yasin Baykal – İzmir İcra Hukuku Avukatı

İletişim Bilgileri

Adres: İsmet Kaptan Mah. Gazi Bulvarı No:116 K:3 D:305, Çankaya 35210 Konak / İZMİR
Telefon: 0 (506) 128 95 95
E-posta: av.yasinbaykal@gmail.com

Baykal Hukuk & Danışmanlık – İzmir İcra Hukuku Avukatı Yasin Baykal ve ekibi. Profesyonel ve güvenilir icra hukuku hizmeti için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin. Her adımda yanınızdayız, haklarınızı birlikte koruyalım.